一方面，受到疫情影响，很多客户的置业观被颠覆，房企为了应对市场变化，不得不对产品进行迭代升级。另一方面，地产进入下半场，马太效应进一步凸显，大家基本形成了重要的共识：未来要在竞争中获胜，就要不断提高产品力，持续不断地进化。近些年来的住宅产品都发生了哪些变化？有哪些做法是符合未来设计趋势的？

低密度产品叠院化

　　地价越来越贵，控总价、控面积前几年就成为趋势了。而且随着客群家庭结构变得更为简单，大面积产品的市场需求也在减少。很多新面市的豪宅大平层，面积进一步趋小化，户型面积基本控制在200平左右。

　　对于低密度产品，叠墅成了今年的新宠，而叠墅打造合院化也是一种趋势。很多叠墅产品的打造重点已经从户型空间逐渐转向户外庭院。从市场上来看，主要通过以下几种设计手法提升产品附加值。

　　第一种是户内空间让位于庭院空间，围绕庭院反向设计户型。传统叠墅设计都是从内向外设计，非常注重户内空间，但如今庭院设计、院落空间越来越成为重点。

　　第二种是创新叠加模式，释放上叠露台空间，增加附加值。现在很多项目采用品字型叠加组合模式，下叠（或中下叠）仍然是上下两层一跃，左右对称，共有两户人家，而上叠采用大平层模式，只有一户，以此放大露台空间，增加上叠附加值。

　　第三种是为中叠户型增加地面花园。中叠一向是叠墅设计中最大的难点。为了提高中叠户型价值，有些项目会增送入户庭院和地下空间，让中叠也能享受庭院的乐趣。

　　第四种是通过纵向空间拓展花园面积。比如市场上出现不少“3+3”的户型设计，即整个建筑层数有6层，但实际上只有上下叠两户，上下叠均拥有三层南向开间，上叠有露台，下叠带庭院。这样每户面积都变多了。

户内空间满足业主情感需求

　　目前，市面上标杆房企在户型创新上有不少值得称道的做法，其中最突出的一个设计趋势是，以前追求空间功能上的极致，现在更注重居住品质的提升，以及客户情感需求的满足。

　　一、动区面积占比进一步扩大，满足家人休闲娱乐需求。以前的户型不管是刚需还是豪宅，空间主要按照功能来布局，分别为厨房、客厅、餐厅、洗手间、卧室，提供给客户的生活方式主要就是做饭、吃饭、看电视、睡觉。基本不考虑业主白天在家的使用场景。

　　但现在房企对户型设计的逻辑有了很大转变，其中一个很突出的变化就是动区面积占比进一步扩大，从而能为客户提供更多元化的生活方式。很多豪宅项目中，动区面积占比高达50%。而在改善户型中，动区面积占比也达到30%以上。将动区面积放大，业主在家就有了更多场所，可以满足更多场景需求。

　　传统户型动区只有客厅、餐厅和中厨，现在户型除了客餐厨空间，还加入了开放式书房、中枢岛台和多功能空间等等。传统空间只能满足业主基本生理需求，现在的空间可以满足业主白天在家的诸多需求，比如陪娃玩游戏、家人一起看电影、家庭聚会、健身休闲等等。这些功能在传统户型是很难实现的。

　　二、餐厨空间开始成为家庭中心，满足家人社交需求传统空间布局是大客厅小餐厨，在很多刚需户型中，餐厅甚至只配存在过道中。但随着客户生活方式的改变，家庭中心逐渐从客厅向餐厨空间转移，餐厨空间的地位越来越突出，这要体现在两方面。

　　一是餐厨空间面积开始扩大。有些开发商甚至认为，客厅与餐厅的面积由原来的6:4逐渐转化为 5:5，更加适合当代人居生活。因为下厨做饭不再是枯燥乏味的家务事，而成了一种兴趣爱好、一种生活方式，做饭也不再是女主人的一个人的责任，聚餐时家人朋友一起下厨更有乐趣。

　　二是客餐厨功能空间重新分配，大餐桌、西厨岛台成为标配。餐厨空间越来越大，除了因为增加了西厨功能，更重要的是餐厨空间逐渐开始成为家庭中心。

　　《三十而已》里女主的豪宅，就非常符合这个趋势。他们家整个社交餐厅的占比非常大，强调社交和家人情感交流，沙发区不再是客厅焦点，反而长餐桌利用率更高，一家人除了吃饭，工作、娱乐、交流都转移到这里。客厅取消了电视，而餐桌旁配备了投影，沙发区面积占比变小，从以前看电视的空间变成家人或朋友聊天空间。

　　三、主卧设计酒店化，功能更全面，帮夫妻找回恋爱激情从各大房企发布的新产品来看，主卧空间的功能进一步升级，更加全面强大了，包括三分离卫生间、双台盆、衣帽间、梳妆台、小书房、mini吧台、休闲空间等。夫妻两人关上门就能过上二人世界，重拾往日激情。

社区空间强调人群互动

　　某大型开发商曾经做过调研，在社区里结识新朋友是全年龄层人的共同需求，而其中亲子空间最受欢迎，提升需求度最高。

　　前几年，改善社区很流行做全龄模块，每个项目都设有专属的老人、儿童、青年模块，每个模块只满足某一群体的需求。比如儿童模块就是滑滑梯，老年模块就是康体器械。每个人的活动都被年龄的标签限制着。

　　通过深访和大数据发现，其实老人更喜欢和孩子一起活动，身边有孩子，会感到自己活力都增添了很多；而小小孩更喜欢比自己大一点的小孩一起玩，从他们身上学到自己不会的东西。

　　所以，标杆房企在规划功能活动空间时，更多按照主题来划分功能模块，不再严格按照年龄来划分，而是更考虑人与人之间的交往。

室内室外全场景智能化

　　之前很多房企推广智慧社区，客户并不买账，认为只是营销噱头。但现在越来越多客户开始重视社区对科技的应用。今年，智慧社区同样是地产行业产品升级的重点。总的来看，今年房企在智慧社区上的应用趋势有以下四个方面：

　　一是智慧安防应用更全面更智能。通过社区的智慧大脑，社区内所有的摄像头、电梯、消防、门禁、高空抛物等设备都实现万物互联、智能感知。当出现设备异常、可疑人员入侵、消防预警等情况，第一时间响应，保证社区的安全。

　　二是全面实现无感通行，客户归家更私密更安全。很多项目通过人脸识别 +智能电动门+自动智能呼梯，不管业主是开车还是步行回家，基本能做到无感归家体验，大门自动开启，电梯提前呼叫，业主生活更加高效便捷。

　　三是公区全动线防护，降低健康风险。保利豪宅系列产品，在公共空间设置了测温、空气净化、电梯24小时杀菌、垃圾收集柜等设备，围绕业主归家进行全动线防护，降低健康风险，业主归家更安心。

社区配套服务智慧化

　　目前在一线城市，超级大盘已经越来越少，想用一个项目里的配套，满足业主所有需求越来越难。但现代人生活节奏越来越快，他们缺少耐心，如何让他们生活更加高效？

　　一、小区商业，实现“短半径高密度”生活。“小街区密路网”的规划策略让生活在街区的人们能够在五分钟的步行时间内去往社区商业中心、景观广场等生活功能区。高效实现“短半径高密度”的生活。

　　二、社区配套服务智慧化。未来社区配套越来越值得重视，业主应该足不出户就可以解决基本生活需求。现在越来越多地产项目，将物联网和移动支付，应用在社区里。比如打造一个“超级大堂”和无人货柜，业主可以随时购买夜宵、早餐。

　　还可以提供共享雨伞、共享充电宝，在外面借了充电宝，不用到处找地方去还，回到自己家楼下就可以随时借还。社区里面还有无人书房和无人咖啡，可以实现智能借阅。

漫步少“墅”人的公园生活

　　当前楼市，高度聚焦产品力且精益求精、追求创新的房企和项目并不多。正因如此，给重视产品创新的房企，创造了通过产品力实现竞争突围的绝佳机会。

　　经发地产白桦林漫步在叠拼产品的设计理念中，将建筑的意象情感推向细节的极致渗透，建筑立面采用局部石材（楼体底部）的运用配合灰色板材，与大面积玻璃相辉映，带来沉稳而高阶的和谐美感，让整个建筑立面拥有经得起时代历练的底气。在户型规划中，考究北方秋冬气候，设计更适宜的全封玻璃宽幕阳台。

　　以高端人居需求，划分一层会客区，二层休憩区，让动静分区明确，功能流线清晰，一层互动空间，满足家人叙聚或商务社交，备有长者房，与花园庭院一步之遥，更方便父母莳花弄草，满园芬芳；二层设置双主卧套系，互不相扰，让家人安享自然静谧。

　　理解国人的院落情节，在上、中、下叠产品中均设计入户花园，让一家人的生活空间从室内延伸至室外，家有庭院，可静思独处、凝神阅读、品茗小憩、会客派对、玩耍嬉戏……在这片不被打扰的私人空间里，既能满足父母浇花弄草的爱好，也可作为舒适生活的另类延伸。

　　白桦林漫步低密叠墅，在悠然的水岸处，营造一处珍藏诗意的栖居，敬献城市少“墅”派，建筑面积约190-218㎡滨水叠墅风华启幕。